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预言帝:上海房价何时见顶

2019/9/11 21:59:58

预言帝:上海房价何时见顶

近日,中国社会科学院住房绿皮书《中国住房发展报告》中大胆预测:一、二线城市房价最快将在2014年第一季度短线见顶,到2014年第四季度前,房价将稳中有降。

 

同样“看衰”房价的,不在少数。比如知名经济学者马光远就认为,美联储退出量化宽松政策后,多年以来靠潜伏的国际资本支撑的中国高房价将迎来真正的重击。

 

然而,正如人们所揶揄的那样,10个经济学家有11个答案。耐人寻味的是,最近大佬们也纷纷按耐不住,争做“预言帝”。向来火力猛的“大炮”任志强坚称,房价仍会上涨。而首富王健林也认为,二十年内京沪房价不会跌。

 

无论如何,不少观察人士还是注意到了一个明显变化:刚刚落幕的中央经济工作会议上,房地产调控的字眼没有和往常一样出现在2014年主要任务中。

 

这种变化的背后,是否包含着决策层对房价下跌的隐忧?在经历了十多年的狂飙突进后,中国的房价什么时候到顶,上海的房价何时才会涨到尽头?带着这样的疑问,记者采访了沪上知名房产学者,华东师范大学房地产系主任华伟。

 

而他的观点是:要想知道房价未来如何,首先得知道房价的形成机制。

 

上海观察:十年来,包括上海在内的全国一线城市房价狂飙突进,您认为是什么支撑房价涨了这么多年?

 

华伟:一线城市房价持续涨了这么多年,在一定程度上与产业政策有关。虽然宏观调控目标是要压缩产能,但各地地方政府出于利益考虑并没有真正压缩产能,相反使得产能更加过剩,致使实体经济环境更加恶劣。于是很自然地,实体经济中的大量资金开始涌入房地产领域。

 

与此同时,股市收益太差、银行收益太低,投资渠道单一也使得大量社会资本流入楼市。而楼市的财富效应,又反过来进一步吸引更多资本进入。在此过程中,像上海这样的大城市的房产,因其资源稀缺性无疑首先会成为目标。

 

我的观察是,2003年的时候,当时还没有多少人投资楼市。待到2005年实体经济恶化出现温州炒房团,上海房价上涨开始一发不可收;至2008年产能进一步过剩,房价更是一路飙涨至今。

 

最明显的对比是,2003年上海房子均价还是“321”,也就是内环3万,中环2万,外环1万;但是到2007年,这个数字已经是“642”。放眼世界,这个涨幅和速度都是非常惊人的。

 

上海观察:这么多年,一直有人说房价的拐点要到来。但是迟迟不来,“拐点论”反而成了“狼来了”。您认为,上海的房价会有见顶的那一天吗?

 

华伟:我估计,未来十年,上海的房价的主基调仍是高歌猛进,暴涨甚至狂涨。短期来看,明年房价上涨动力强劲。我的预计是,明年上海楼市均价要达到3.2万/平米。

 

也许很多人会因为这句话骂我。我十年前就说房价要涨,当时很多骂我的人,现在已经不骂我了。

 

我说房价会继续大涨,是有依据的。过去十年,主要是生产性投资,做设备、做企业,形成过剩产能,那是饮鸩止渴。现在思路终于转换了,由生产性投资转向建设性投资,投资中小型城镇的基础设施,为产业转移、城市扩容做基础设施配套。具体的操作思路是:通过土地市场来为基础设施买单,再通过产业和就业的转移来为土地市场买单。

 

这种建设性投资以新型城镇化为背景,以产业向中小城市转移,以人口向中小城市集聚为标志。长此以往,就业情况可以维持,老百姓收入可以提高,国内需求能稳步扩大。这样过剩的产能,就能靠出口和内部消费来逐步缓解。

 

但冰冻三尺非一日之寒,靠建设性投资和产业转移固然可以缓解产能过剩,可这个过程是缓慢的。加之建设性投资本身就会使得房地产继续繁荣,而过剩产能的化解又至少需要5-10年的时间,这也决定了房价至少在5-10年内仍将上涨。

 

上海观察:怎么评价当前上海房价里的泡沫成分?

 

华伟:只有产业空心了,才会出现资产泡沫。上海部分区域,确实出现过泡沫。比如上汽别克凯越的生产基地从嘉定了搬到了沈阳,宝钢的高炉又从宝山迁到了湛江。嘉定、宝山传统支柱产业转移了,新的支柱产业还没有形成,导致这些区域的楼市一度出现泡沫。

 

但是,通过轨道交通的延伸,人口分流导入到这些地方,又消化了泡沫。宝山与市区相连的庙行和杨行,上半年拍了一块地,溢价160%。

 

很多人以“收入比太高”,判定上海房价泡沫成分大,但其实应该看差价收入比。什么是差价收入比?就是上海人卖掉老房子、买下新房子之间的差价和收入的比例,我算了一下才4.5:1 ,完全在警戒线以内。

 

对很多上海人来说,只要卖掉老房子,再买一套新房子的压力并不是太大。

 

还有一点要看到,上海的产业升级正在持续,大量新的就业岗位正在涌现。比如上海自贸区成立后,有28家金融机构入驻,都成立了自贸区分行,一个分行有300人,加起来至少8000多人。今后随着离岸金融的发展,会有更多人加入进来。如果一个人买一套房,就直接拉升了外高桥板块的房价。

 

官方统计,上海户籍人口1500万,常住人口2700万。但在很多农贸市场、建材市场里住着大量外来人口,他们既不是户籍人口也不是常住人口。我估计上海实际常住人口至少3100万。有了这么多外来人口,上海楼市不火也难。这也是上海房地产市场和二三线城市的区别所在。

 

上海观察:从十八届三中全会、中央经济工作会议再到全国城镇化工作会议,三次会议上都没有明确提及“房地产调控”,这是否意味着未来房地产不再需要调控?

 

华伟:不要以为中央政府在会上没有提房地产调控,就认为中央不调控。相反我认为明年调控的节奏和技术手段会比今年更厉害。

 

以前所有地区都涨,可以采取相同的调控措施,但今年有的地方涨、有的地方跌,所以不能“一刀切”。不过房地产市场关系到经济、社会的稳定,不能不调控。

 

如果只是调控房价,那上海市房管部门完全可以通过控制预售许可证等方法,人为地让房价波动平缓一些。但今后,会以法律的形式来调控房价,政府只能在人大立法所授权的税法和税率的范围内进行调控。